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Affittare casa senza stress

Affittare casa senza stress

Come affittare casa a norma di legge

Hai una casa e non sai bene come metterla in affitto? In pochi semplici passi ti spiegheremo come affittare la tua casa senza beccarsi multe o peggio.

    Indice dei contenuti:
  1. Avere le carte in regola
  2. Verifiche strutturali e documenti
  3. E se ci fossero dei lavori da fare?
  4. A chi spetta la manutenzione?
  5. Quali tutele ci sono per il locatario?
  6. Quali sono le tipologie di contratti di locazione?
  7. Acquisto dell’immobile: il rogito notarile
  8. FAQ


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1. Avere le carte in regola


Per affittare casa bisogna avere le carte in regola: è necessario che il contratto di locazione sia registrato.

Cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione (o contratto di affitto) è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un immobile a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore.

Il conduttore a sua volta dovrà versare periodicamente un determinato corrispettivo mensile, detto canone, e dovrà restituirlo, allo scadere del contratto, nel medesimo stato in cui gli fu consegnata. 

Il contratto quindi impone diritti e doveri per il proprietario, che possono essere fatti valere davanti a un giudice solo se il contratto è in regola. Non basta cioè che il contratto di affitto sia scritto, deve essere anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate per produrre effetti. 

Un contratto in nero quindi non garantirà alcuna tutela.

E se una delle due parti non dovesse rispettare i propri doveri?

Beh, con un contratto in nero, oltre a rischiare pesanti sanzioni, se dovesse succedere qualcosa l’altra potrebbe farci nulla, non potrebbe neanche ricorrere al giudice per far valere i propri diritti.

Quindi prima di decidere di affittare un immobile sarà bene verificare di avere tutti i requisiti richiesti dalla legge per poterlo fare in regola.


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2. Verifiche strutturali e documenti


Le verifiche da fare riguardano sia gli aspetti strutturali dell’immobile che i documenti riguardanti il possesso, le certificazioni di agibilità e in generale i documenti necessari per attestare che il bene dato in locazione è in buono stato di manutenzione.

Cosa deve fare in breve il locatore proprietario al momento della consegna dell’immobile?

Tra i principali obblighi del locatore proprietario rientrano:

A meno che le parti non abbiano stabilito diversamente, al conduttore spetteranno le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione qualora la locazione abbia ad oggetto una cosa mobile. 


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Il locatario inoltre dovrà:

Se l’appartamento presenta vizi occulti e non dichiarati al momento della consegna dell’immobile, il conduttore può rivolgersi al tribunale ordinario e ottenere:

ATTENZIONE:

Se non si ha l’APE al momento della registrazione del contratto, si può incorrere in una sanzione che va dai 1.000 ai 4.000 euro, che si riduce alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni. 


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3. E se ci fossero dei lavori da fare?

Il locatore non può compiere sull’appartamento innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore. Se nel corso della locazione l’immobile avrà bisogno di interventi o riparazioni che non possono essere rimandate, il conduttore dovrà tollerarle, anche se comportano una parziale privazione dell’immobile. 

Tuttavia, se le riparazioni si protraggono per oltre un sesto della durata del contratto, e/o comunque per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del prezzo proporzionata alla durata dei lavori e al mancato godimento dell’appartamento affittato. 


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4. A chi spetta la manutenzione?

Per quanto riguarda la cura e il mantenimento dell’immobile, il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. 

Dunque, spetteranno al locatario:

Spettano invece al conduttore:

È importante anche inserire una specifica clausola nel contratto di locazione soggetto a registrazione, dove il conduttore del tuo contratto dichiara di essere in possesso di tutte le informazioni e di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica. 


5. Quali tutele ci sono per il locatario?


Affittare la tua casa è sempre una scommessa: non si sa chi andrà a vivere nell’appartamento che si intende affittare. Per questo è bene tenere a mente tre punti che permetteranno di dormire sonni più tranquilli quando si sceglie di dare in affitto un proprio bene immobile.

Per tutelarsi si consiglia di:

Stipula del contratto di locazione o contratto d'affitto

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6. Quali sono le tipologie di contratti di locazione?

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.

  1. CONTRATTO D’AFFITTO A CANONE LIBERO (4+4):
    Il canone previsto per questo tipo di contratto è determinato liberamente dalle parti. È uno dei  contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro. La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l’adeguamento Istat del canone.
  1. CONTRATTO D’AFFITTO A CANONE CONCORDATO:

Contratti di locazione in cui il valore del canone mensile è stabilito (concordato) sulla base degli fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La durata del “contratto agevolato” a “canone concordato” non può essere inferiore a tre anni ed altre condizioni contrattuali in conformità a quanto previsto dai predetti accordi territoriali. Il contratto di affitto a canone concordato a sua volta può essere:

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7. Come e dove registrare il contratto?

Come abbiamo detto all’inizio: il contratto per produrre effetti deve essere in regola, quindi deve essere registrato. La registrazione è sempre obbligatorio, fatta eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno solare.

Quanto tempo si ha a disposizione per registrarlo?

Si contano 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso (cioè il termine anteriore tra la data di stipula del contratto e l’inizio della locazione). Nel caso in cui questa operazione non venga fatta, il contratto, per quanto sia in regola per tutti gli altri aspetti, risulterà nullo.

Si consiglia di inserire all’interno del contratto una clausola con la quale chi è in affitto (il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni e la  documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva  dell’attestato stesso.

Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.

E come si può registrare il contratto d’affitto?

La registrazione può essere effettuata in due modalità:

In questo caso una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate portando con sè due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti; modello RLI ( cioè un documento per la registrazione dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o strumentale (“Richiesta di registrazione ed adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto immobili”) debitamente compilato, il modello F24 per il versamento dell’imposta di registro; marche da bollo (€. 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto);

Nel caso in cui il contratto venga registrato con Cedolare Secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato;

In questo caso una delle due parti, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato può effettuare la registrazione del contratto. Sarà necessario in questo caso utilizzare il programma “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa sarà possibile anche procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software utilizzando la modalità web.

La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. A meno che non si opti per l’applicazione della Cedolare Secca.

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Se invece non siete interessati ad affittare la vostra casa ma, al contrario, ad acquistarla consigliamo di seguire i passaggi della nostra guida per scoprire come acquistare casa e quali incentivi fiscali è possibile richiedere per una riduzione delle imposte sull’acquisto dell’immobile.


FAQ

  • Qual è il contratto di locazione più conveniente?
    Il contratto a canone concordato è più conveniente anche a livello fiscale: la legge ha infatti previsto delle agevolazioni proprio per compensare il minor guadagno per il locatore. Per l’inquilino, il contratto a canone concordato è anche fiscalmente più conveniente.
  • Come fare un contratto di affitto sicuro?
    Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”. – Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto.

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