4 Dicembre 2021 - Immobili
Contratto di locazione cos’è
Quali sono le tipologie più diffuse di contratti d’affitto e quali sono i più convenienti?
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Proprietari e inquilini possono optare tra diverse opzioni.
Qual è quella giusta per te? In questo articolo spiegheremo i pro e i contro di ogni contratto.
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1. CONTRATTO D’AFFITTO A CANONE LIBERO (4+4):
Il canone previsto per questo tipo di contratto è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro. La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l’adeguamento Istat del canone.
2. CONTRATTO D’AFFITTO A CANONE CONCORDATO
Il valore del canone mensile è stabilito (concordato) sulla base degli accordi fra le associazioni di categoria e le organizzazioni edili maggiormente rappresentative a livello terriotoriale. La durata del “contratto agevolato” a “canone concordato” è di minimo tre anni.
Alla prima scadenza del contratto, se le parti non concordano sul rinnovo, il contratto è prorogato per altri due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore.
Dopo gli ulteriori due anni di proroga il locatore e il locatario possono rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo del contratto (con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza).
In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Le parti possono stabilire il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile), la presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e servizi tecnici come ascensore, riscaldamento, prestazione energetica ecc.
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Il contratto di affitto a canone concordato a sua volta può essere:
- contratto convenzionato: La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che disciplina questo contratto, definito anche contratto 3 + 2, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza. L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.
Per chi affitta ci sarà un ulteriore vantaggio dal punto di vista fiscale: essere gravato da minori imposte e in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali.
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- contratto transitorio: ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. È possibile estendere la sua durata di altri a 18 mesi, ma solo per particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore).
Alcuni esempi possono essere la mobilità legata alla professione; esigenze di studio; apprendistato; formazione professionale; ricerca di soluzioni occupazionali.
- contratto a studenti universitari: ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima.
Si può utilizzare questo tipo di contratto se si è iscritti all’università, istituto di formazione superiore ad altri equiparati nella stessa città in cui si vive oppure nei comuni limitrofi. Questo contratto di affitto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
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3. COMODATO D’USO GRATUITO:
Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile. È un contratto a titolo essenzialmente gratuito che viene stipulato per concedere l’uso di un immobile per un determinato tempo o per una determinata finalità vincolando il comodatario alla restituzione.
È necessario che sia sempre chiara la durata del comodato e, nel caso di comodato a tempo indeterminato, il comodatario dovrà restituirla nel momento in cui il comodante ne faccia esplicita richiesta invocando la necessità.