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Comprare casa: come fare

Comprare casa: come fare

Che ci si rivolga ad un’agenzia o che si faccia tra privati ecco le cose da sapere per evitare brutte sorprese!

Stando al 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma, le intenzioni d’acquisto (per lo più della prima casa o comunque della sua sostituzione) hanno subito una forte crescita rispetto all’anno precedente. Si è passati da 2,4 milioni a 3,3 milioni di famiglie propense a investire nel settore immobiliare.

    Indice dei contenuti:
  1. Comprare casa con o senza agenzia?
  2. Cosa verificare durante il sopralluogo?
  3. Documenti obbligatori e a chi chiederli?
  4. Quali altri documenti possono servire?
  5. Formulare la proposta d’acquisto
  6. Contratto preliminare e scelta del notaio
  7. Acquisto dell’immobile: il rogito notarile
  8. Acquisto dell’immobile: il rogito notarile
  9. FAQ

In questa guida spiegheremo passo passo come fare a comprare la casa o l’appartamento dei propri sogni in 8 semplici passaggi.


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Prima però di lanciarsi all’acquisto di una casa o di un appartamento occorre effettuare alcune considerazioni preliminari: come la scelta o meno di avvalersi di un’agenzia immobiliare.


1. Comprare con agenzia immobiliare o con acquisto tra privati?

La provvigione dell’agenzia immobiliare è il compenso che le parti (acquirente e venditore) riconoscono al mediatore per il suo operato.

La provvigione va pagata sia dal venditore che dall’acquirente, a meno che nel contratto sottoscritto con l’agenzia immobiliare al momento del conferimento dell’incarico non sia stato stabilito diversamente.


In media questo incide per il 3% sul compratore e il 2% sul venditore (per un 5% del totale dell’immobile).

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Al contrario le compravendite tra privati non ha alcuna commissione essendo un rapporto di acquisto e vendita diretto tra due soggetti privati senza terze parti mediatrici tra i due.

Dopo aver scelto se avvalersi di un mediatore immobiliare o di procedere al contrario con una transazione di acquisto tra privati, occorrerà fare il sopralluogo dell’immobile. Qui è fondamentare andare a verificare le caratteristiche strutturali per evitare fregature.


2. Cosa verificare durante il sopralluogo?

Tra gli aspetti strutturali e tecnici che bisogna assolutamente verificare quando viene fatto il sopralluogo rientrano:

Prima di acquistare un immobile quindi è bene dare un’occhiata attenta a questi elementi tecnico-strutturali. Solo così ci si potrà fare un’idea precisa di eventuali lavori da apportare. Prima di pensare ai lavori da fare però occorrerà verificare che la documentazione che ci ha fornito il proprietario sia regolare a tutti gli effetti.

Se si è interessati all’acquisto di una casa indipendente bisogna valutare la posizione in cui è situata (esposizione, numero e disposizione degli ingressi all’abitazione, metratura, luminosità, rumorosità, vicinato, ecc.), lo stato in cui si trova all’interno e all’esterno.

Occorrerà inoltre controllare che non vi siano perdite, la presenza di giardino, balconi o terrazzi, l’anno di costruzione della casa e la classe energetica, i possibili interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria).

Se si è interessati invece all’acquisto di un appartamento occorrerà valutare preventivamente la posizione in cui è situata (esposizione, luminosità, metratura, rumorosità, vicinato, ecc.) e il piano in cui si trova. Inoltre bisognerà anche verificare se è presente un ascensore per raggiungerlo o se al contrario sarà necessario usare le scale.

Anche la disposizione delle stanze è un elemento da valutare: sono disposte in modo funzionale? Sono presenti balconi? Come è l’accesso all’appartamento? Si vedono macchie o crepe su mura e soffitti? Infine occorrerà vedere se è previsto riscaldamento centralizzato o quello autonomo. Per chi è automunito è buona cosa valutare anche la presenza o meno di parcheggi o box macchina, ma la presenza di una eventuale cantina o soffitto.

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3. Quali documenti servono e a chi chiederli?

L’Agenzia delle Entrate raccomanda, prima di procede all’acquisto di un immobile, di ottenere più informazioni possibili su quest’ultimo e di verificare che l’acquisto avvenga dal legittimo proprietario.

Sarà il proprietario dell’immobile a dover fornire all’acquirente i documenti necessari prima della stipula del contratto preliminare (compromesso).

In questo modo per l’acquirente sarà possibile verificare i dati catastali e che i documenti forniti siano in regola.

I documenti che il proprietario dell’immobile deve fornire sono:

  • lo stato patrimoniale dell’immobile: visura ipotecaria, diritti di terzi sull’immobile o pendenze legali;
  • quietanza di pagamento delle imposte e lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali: certificazione dell’avvenuto saldo delle imposte e degli oneri condominiali prima della compravendita, in caso contrario sarà l’acquirente a dover saldare l’importo;
  • rendita catastale: cioè la base dalla quale verranno calcolate le imposte e dunque il costo che il nostro immobile avrà, sotto il profilo fiscale;
  • tabelle millesimali: indicano come sono ripartite le spese relative alle parti comuni dello stabile all’interno del quale si trova l’immobile;

Per essere venduto quindi un immobile dovrà essere conforme:

la planimetria registrata al Catasto dovrà essere identica alla disposizione attuale del’immobile. Qualora fossero presenti difformità occorrerà valutare se si tratta di difformità sanabili o insanabili.

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Differenza tra difformità sanabile e insanabile:

La difformità sanabile potrà essere regolarizzata attraverso l’invio di una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) che consente di eseguire alcuni lavori edilizi di limitata entità, dopo aver presentato all’Amministrazione comunale un’apposita segnalazione. Deve essere redatta da un geometra che si occuperà di ridisegnare la nuova planimetria e depositarla al Catasto facendo la variazione sulla Visura dell’immobile.

La difformità insanabile invece non potrà essere regolarizzata perché non rispetta i requisiti di legge, è in contrasto cioè con gli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di sanatoria (doppia conformità).

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4. Quali altri documenti possono servire?

Oltre a valutare che i documenti per l’acquisto dell’immobile siano in regola occorre anche effettuare una  previsione di spesa valutando i costi generali che contribuiscono a determinare le spese per l’acquisto e il mantenimento dell’immobile.

A) La classe energetica

Da ottobre 2015 è diventato obbligatorio essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica (APE) che contiene le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile, ovvero la quantità di energia necessaria per soddisfare annualmente le esigenze di riscaldamento,  raffreddamento, ventilazione e produzione di acqua calda.

Il proprietario deve mostrare l’APE in fase di trattativa e consegnarlo all’atto della firma del contratto.

In dettaglio…. cos’è l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che certifica la classificazione energetica (cioè quanto consuma un edificio) e deve essere rilasciato da un tecnico abilitato (certificatore energetico) ogni 10 anni o ogni volta che avvenga una ristrutturazione importante.
L’APE è obbligatorio per gli edifici nuovi e anche per gli edifici esistenti in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione.
L’APE può essere necessario anche per accedere a incentivi economici per la ristrutturazione. Non è obbligatorio, invece, per gli edifici di culto, i fabbricati isolati con superficie < 50 mq, i fabbricati agricoli, industriali e artigianali sprovvisti di impianti di climatizzazione, i parcheggi multipiano, i garage, i locali caldaia, le cantine, i depositi, i ruderi, i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o dell’agibilità al momento della compravendita.

classe energetica delle case
B) Le spese condominiali. 

Riguardano le parti comuni dell’edificio e gravano su tutti i comproprietari. In base alla tipologia di interventi necessari per la gestione e manutenzione degli spazi comuni le spese condominiali si suddividono in: ordinarie e straordinarie. Sono spese ordinarie quelle periodiche relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni. Sono invece spese straordinarie quelle connesse a particolari situazioni contingenti.

C) Le spese per il riscaldamento.

Si tratta di una valutazione da compiere assolutamente se si è interessati ad acquistare un immobile o si è in fase di ristrutturazione, vi sono moltissime soluzioni atte a ridurre notevolmente i consumi energetici. Per avere una stima dei costi senza interventi di efficientamento è consigliabile richiedere ai precedenti coinquilini una media della loro spesa mensile.

Una volta fatte queste verifiche, si potrà procedere alla trattativa vera e propria sull’immobile.

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5. Formulare la proposta d’acquisto

La trattativa per l’acquisto si apre con la proposta d’acquisto: cioè la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Solitamente è accompagnata dal versamento di una somma di denaro (caparra).

La proposta d’acquisto è vincolante per l’acquirente ma non ancora per il venditore:

questo significa che da questo momento in poi l’acquirente sarà comunque obbligato a portare avanti l’atto di compravendita, qualora il venditore l’accettasse, mentre il venditore non sarà vincolato fino a quando non accetterà espressamente la proposta di acquisto immobiliare.

Le informazioni obbligatorie da inserire nelle proposta sono:

  • i dati del proprietario e dell’acquirente;
  • i dettagli relativi all’immobile oggetto della compravendita;
  • la data ultima utile di stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile;
  • l’irrevocabilità della proposta e l’arco temporale in cui sarà ritenuta valida;
  • le condizioni di consegna dell’immobile.

All’interno della proposta viene solitamente indicato un termine temporale per dare modo al proprietario di valutare se l’offerta avanzata è interessante e conveniente.

La proposta con un termine di durata è detta irrevocabile, quella senza termine invece semplice. In genere la durata della proposta di acquisto immobiliare varia da un minimo di 15 giorni ad un massimo di 30 giorni.

Se il venditore decide di accettarla lo deve comunicare al proponente entro il termine indicato nella proposta. Se al contrario allo scadere del termine non avrà ancora accettato, la proposta si riterrà respinta sollevando così il potenziale acquirente da ogni obbligo.

Una volta accettata, la proposta va poi registrata presso l’Agenzia Delle Entrate.

La registrazione può essere evitata se entro 20 giorni dell’accettazione della proposta si proceda alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

Scarica il fac simile della proposta di acquisto qua!


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6. Contratto preliminare e scelta del notaio

Insieme alla proposta viene di solito stipulato anche il contratto preliminare (detto anche compromesso): un

accordo tra il venditore e il compratore attraverso il quale entrambi si impegnano a stipulare il successivo contratto di compravendita.

In questa fase il venditore resta ancora in possesso dell’immobile e per sicurezza può richiedere il versamento di una caparra o cauzione.

Il contratto preliminare deve contenere:

Chi lo stipula? Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio.

Può essere infatti redatto anche in forma scritta e registrato come scrittura privata (redatto e sottoscritto tra le parti).

Il notaio interviene nel caso sia necessario registrare il contratto in forma di scrittura privata autenticata: cioè un documento scritto dalle parti e firmato successivamente davanti a un notaio o un altro pubblico ufficiale. Oppure nel caso il contratto debba esser registrato come atto pubblico: documento redatto dal notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato, che conferma che le dichiarazioni riportate all’interno sono state fatte davanti a lui, in quella data, dopo averne accertato l’identità.

Chi sceglie il notaio?

La scelta del notaio è assolutamente libera e spetta all’acquirente: non può essere imposta da terzi (agenzia immobiliare, banca a cui si è richiesto il mutuo o proprietario dell’immobile) visto che sarà proprio l’acquirente a farsi carico delle spese.

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7. Tempi e costi del contratto preliminare?

Il contratto preliminare (o compromesso) deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione o, se stipulato con atto di un pubblico ufficiale, provvederà quest’ultimo entro 30 giorni.

Quali sono le tasse da pagare per registrare il contratto preliminare? Sono previste le seguenti:

Acquisto casa

Dopo la firma del contratto preliminare, il venditore potrebbe comunque decidere di vendere l’immobile a un’altra persona. In questo caso l’acquirente non potrà rivalersi sui diritti di proprietà, ma potrà chiedere un risarcimento danni e la restituzione delle somme versate.

Per evitare simili situazioni comunque la legge mette a disposizione la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari per evitare di danneggiare il potenziale compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento di un notaio che stipuli l’atto e in questo caso all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Scarica il fac simile del contratto preliminare qua!


8. Acquisto dell’immobile: il rogito notarile

Il rogito notarile è in sostanza un vero e proprio contratto di compravendita in forma scritta autenticato di fronte al notaio con cui il compratore e il venditore si obbligano rispettivamente a pagare il prezzo di vendita e a consegnare l’immobile secondo quanto previsto dalla legge.

Le spese sono di regola sostenute all’acquirente.

Per essere valido, oltre all’autenticazione del notaio, è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari. Il notaio può limitarsi ad autenticare le firme oppure può stipulare un atto pubblico.

La dichiarazione di proprietà di un immobile quindi non può essere espressa tramite dichiarazione verbale, deve essere trasposta in atto scritto ufficiale (atto di proprietà) che attesti la proprietà esclusiva dell’immobile, la correttezza nei passaggi di proprietà degli ultimi 20 anni e l’assenza di vincoli restrittivi gravanti sull’immobile.

Solo successivamente a questa verifica l’atto di compravendita può essere firmato da entrambe le parti di fronte al notaio.

Per redigere l’atto, sono necessari i seguenti documenti:

  • documenti di identità, codice fiscale e stato civile;
  • precedente atto di acquisto del bene oggetto della compravendita;
  • eventuale copia del regolamento condominiale;
  • planimetria catastale;
  • titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni;
  • estremi dei mezzi di pagamento.

In breve…

Acquistare una casa è quindi più semplice di quanto possa sembrare. Lo testimonia il trend positivo di acquisto di immobili. Soprattutto adesso con lo sgravio fiscale previsto per l’acquisto della prima casa (Agevolazione prima casa).

Chi acquista da un privato infatti dovrà versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Nonostante la crisi innescata dalla diffusione della pandemia Sars-Cov 2, il 2021 potrebbe paradossalmente rivelarsi un buon momento per comprare casa: sia perché si prevedono tassi per i mutui ragionevolmente bassi, sia per gli incentivi fiscali offerti dal Governo con i bonus riqualificazione ed efficientamento energetico.

Se invece non ti interessa nè acquistare nè vendere un immobile, scopri come affittare casa senza stress e a norma di legge.  In pochi semplici passi ti spiegheremo come evitare multe e come scegliere il contratto di locazione più indicato alle tue esigenze.

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FAQ:

  1. Come si compra una casa senza agenzia?
    É possibile acquistare una casa o un appartamento anche senza utilizzare un’agenzia immobiliare. Dopo aver fatto un approfondito sopralluogo della casa, l’acquirente presenta una proposta di acquisto, a cui di norma segue l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile; se effettivamente viene accettata si procederà alla firma del contratto preliminare o compromesso ed infine alla stipula del rogito notarile definitivo. La nostra guida fornisce in modo facile i passaggi necessari per evitare di ricevere fregature.
  2. Quali documenti chiedere prima di acquistare una casa?
    Tra i documenti obbligatori da richiedere prima di procedere rientrano: le visure catastali, l’atto di provenienza, il certificato di agibilità, la visura ipotecaria e l’attestazione di prestazione energetica.
  3. Cosa serve per comprare una casa?
    I documenti di cui si ha bisogno per acquistare una casa sono: copia dell’atto notarile sull’acquisto della casa; carta d’identità; codice fiscale; documentazione urbanistica; copia del compromesso; concessione edilizia di prima costruzione; fotocopie degli assegni; certificato di agibilità.
  4. Come si fa la proposta di acquisto di una casa?
    È possibile scaricare un fac-simile della proposta di acquisto di un immobile direttamente qua: sarà necessario modificarlo e personalizzarlo inserendo i dati relativi all’immobile e alle parti. La proposta d’acquisto va fatta per iscritto ed è di solito accompagnata dal versamento di una somma di denaro valido come caparra.
  5. Come si redige un contratto preliminare?
    È possibile scaricare il fac-simile di contratto preliminare (o compromesso) in forma di scrittura privata tra le parti direttamente qua. Deve essere redatto in forma scritta e deve essere controfirmato da venditore e acquirente, inoltre deve contenere i seguenti dati: dati delle parti, immobile oggetto della futura vendita; prezzo; termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo.
  6. Chi sceglie il notaio l’acquirente o il venditore?
    La scelta del notaio è spetta all’acquirente non può essere indicato e/o imposto da altri soggetti (ad esempio dall’agenzia immobiliare, dalla banca o dal proprietario dell’immobile) visto che sarà proprio l’acquirente a frsi onere delle spese. É consigliabile scegliere un notaio di fiducia o farsi fare un preventivo di spesa da più professionisti per scegliere in modo più accurato.
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